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"Se paga solo" es la frase que más se repite en la sala de ventas de cualquier proyecto inmobiliario. El problema es que casi nunca viene acompañada de un cálculo real, solo de una comparación superficial entre el precio de arriendo esperado y el dividendo. Este artículo muestra cómo calcular la rentabilidad real de una propiedad, sumando todo lo que normalmente se omite en esa conversación.
Por qué "el arriendo cubre el dividendo" no es suficiente
Comparar solo el arriendo contra el dividendo hipotecario ignora una parte grande del costo real de tener una propiedad: contribuciones, gastos comunes, mantención, comisión de corretaje si usas administrador, y los meses en que la propiedad puede estar vacía entre arriendos. Una propiedad puede parecer rentable en la sala de ventas y no serlo una vez que se suman estos costos.
Las dos métricas que importan: cap rate y cash-on-cash
Para evaluar una propiedad de forma seria, se usan dos indicadores complementarios:
Cap rate (tasa de capitalización): mide la rentabilidad de la propiedad como si la hubieras comprado al contado, sin crédito de por medio. Sirve para comparar propiedades entre sí, independiente de cómo las financies.
Cap rate = (Ingreso operativo neto anual / Precio de la propiedad) × 100
Cash-on-cash return: mide el retorno real sobre el dinero que efectivamente pusiste de tu bolsillo: el pie más los costos de entrada (comisión de corretaje, reparaciones iniciales y gastos de escrituración, si los hay), considerando el dividendo que pagas cada mes. Es la métrica más honesta si compraste con crédito hipotecario, porque refleja tu inversión real, no el valor total de la propiedad.
Cash-on-cash = (Flujo de caja anual después del dividendo / Capital invertido) × 100
Ejemplo paso a paso
Supongamos un departamento de UF 4.000, con arriendo esperado de UF 16 mensuales, comprado con 20% de pie y un dividendo mensual de aproximadamente UF 15,9 (calculado con la fórmula de amortización francesa; revisa la guía de dividendo hipotecario en UF si necesitas repasar ese cálculo).
1. Calcula el ingreso bruto anual: UF 16 × 12 = UF 192 anuales
2. Resta los gastos operativos anuales. Esto es lo que la mayoría omite:
| Gasto | Estimación anual |
|---|---|
| Contribuciones (considerando DFL-2 si aplica) | UF 3 |
| Gastos comunes (si no los paga el arrendatario) | UF 0 (supuesto: los paga el arrendatario) |
| Vacancia estimada (1 mes al año sin arrendar) | UF 16 |
| Mantención y administración | UF 5 |
| Total gastos operativos | UF 24 |
3. Calcula el ingreso operativo neto (NOI): UF 192 − UF 24 = UF 168 anuales
4. Calcula el cap rate:
Cap rate = (168 / 4.000) × 100 = 4,2%
5. Calcula el cash-on-cash, sumando el dividendo anual: Dividendo anual: UF 15,9 × 12 = UF 190,8 Flujo de caja anual: UF 168 − UF 190,8 = −UF 22,8 (flujo negativo)
Capital invertido: UF 4.000 × 20% de pie = UF 800 (este ejemplo simplifica asumiendo que no hubo comisión de corretaje, reparaciones iniciales ni gastos de escrituración; si los hay, se suman al pie para obtener el capital invertido real)
Cash-on-cash = (−22,8 / 800) × 100 = −2,85%
Este ejemplo muestra un caso real y común: el cap rate parece razonable (4,2%), pero una vez que se descuenta el dividendo completo, el flujo de caja mensual es negativo. Esto no necesariamente significa que sea mala inversión (puede compensarse con plusvalía a largo plazo), pero es información que cambia completamente la decisión, y que el cálculo superficial de "arriendo vs. dividendo" nunca habría mostrado.
Los gastos que casi siempre se olvidan
Al hacer este cálculo a mano, los errores más comunes son:
- No considerar meses de vacancia. Ningún arriendo se mantiene ocupado el 100% del tiempo de forma realista
- Ignorar el DFL-2 al estimar contribuciones, lo que infla el gasto estimado si la propiedad sí califica (revisa la guía de DFL-2 y contribuciones para calcularlo correctamente)
- Omitir la comisión de administración, si no vas a gestionar el arriendo tú mismo
- Confundir cap rate con cash-on-cash, y usar solo uno de los dos para decidir
Cómo PropFact Chile automatiza este cálculo
Sumar manualmente contribuciones reales (con DFL-2), gastos comunes, vacancia estimada y comisión de administración, y luego calcular cap rate y cash-on-cash para cada propiedad que evalúas, es exactamente el tipo de trabajo que se vuelve poco práctico cuando estás comparando varias opciones. PropFact Chile calcula ambas métricas automáticamente, junto con IRR y proyección de patrimonio a largo plazo, integradas en un score de inversión de 0 a 100.
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Preguntas frecuentes
¿Qué cap rate se considera bueno en Chile? Depende de la comuna y el tipo de propiedad, pero en general un cap rate por sobre 4-5% se considera atractivo en el mercado residencial chileno actual. Comparar contra propiedades similares en la misma zona es más útil que usar un número fijo como referencia universal.
¿Es normal que el cash-on-cash sea negativo al principio? Sí, es común en propiedades compradas con crédito hipotecario a corto plazo desde la compra, especialmente si el pie fue bajo. La pregunta relevante es si esa diferencia se compensa con plusvalía esperada o con amortización de capital en el tiempo. Ese análisis de fondo se aborda en la guía sobre si conviene comprar para arrendar.
¿Debo usar el precio de lista o el precio que efectivamente pagué? Usa siempre el precio que realmente pagaste (incluyendo gastos de cierre y notariales si quieres ser preciso), no el precio de lista original, para que el cálculo refleje tu inversión real.
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