PropFact 
Evaluar si una propiedad es una buena inversión en Chile no es un solo cálculo, sino varios que se combinan: cuánto pagarás realmente cada mes, qué beneficios tributarios aplican, cuál es la rentabilidad real considerando todos los gastos, y cómo comparar una propiedad contra otra de forma objetiva.
Esta guía reúne cada uno de esos temas en un solo lugar. Cada sección tiene un resumen breve y un enlace a la guía completa, donde se explica el cálculo paso a paso con ejemplos reales.
Dividendo hipotecario en UF
El dividendo es la cuota mensual de tu crédito hipotecario, generalmente pactada en UF. El monto en UF se mantiene fijo durante todo el crédito si la tasa es fija, y se calcula con la fórmula de amortización francesa a partir del monto del crédito, la tasa mensual y el número de cuotas. Lo que varía cada mes es su equivalente en pesos, según el valor de la UF del día.
Entender bien este cálculo es el primer paso antes de comparar cualquier cotización de crédito hipotecario, y es la base sobre la que se construyen todos los demás análisis de esta guía.
DFL-2 y contribuciones
El DFL-2 es un beneficio tributario que rebaja un 50% fijo el pago de contribuciones a viviendas de hasta 140 m² construidos. Lo que varía según la superficie no es el porcentaje de rebaja, sino cuántos años dura ese beneficio: entre 10 y 20 años desde la recepción municipal.
Este beneficio puede cambiar significativamente el costo mensual real de mantener una propiedad, y es uno de los factores que más se pasa por alto al comparar dos opciones de precio similar.
Rentabilidad real de un arriendo
Comparar solo el arriendo esperado contra el dividendo hipotecario ignora gastos que cambian por completo el resultado: contribuciones, gastos comunes, vacancia y mantención. La forma correcta de evaluar esto es con dos métricas complementarias: el cap rate (rentabilidad de la propiedad en sí) y el cash-on-cash return (retorno sobre el capital que realmente invertiste).
Un cap rate razonable puede esconder un flujo de caja mensual negativo una vez que se descuenta el dividendo completo, información clave que un cálculo superficial nunca muestra.
¿Conviene comprar para arrendar en Chile?
Un cap rate razonable no responde por sí solo si comprar para arrendar es un buen negocio: eso depende de compararlo contra otras alternativas de inversión (depósitos, fondos mutuos, acciones), considerando el efecto del apalancamiento del crédito hipotecario, la plusvalía esperada (nunca garantizada) y el costo real de la baja liquidez de un bien raíz.
El apalancamiento amplifica en ambas direcciones: puede convertir una plusvalía modesta en un retorno alto sobre el capital propio, pero también amplifica una pérdida si la propiedad no se aprecia.
Qué es la UF y por qué el precio de tu propiedad cambia cada día
La UF es una unidad reajustable creada para proteger el valor del dinero frente a la inflación: se ajusta día a día según el IPC del mes anterior, publicado por el INE. Por eso el precio en UF de una propiedad se mantiene fijo, pero su equivalente en pesos cambia todos los días.
Entender esta lógica es la base para leer correctamente cualquier cotización, dividendo o contribución, y para no confundir la UF con la UTM o el dólar.
Contribuciones y avalúo fiscal del SII
Las contribuciones se calculan sobre el avalúo fiscal que asigna el SII, no sobre el precio que pagaste: solo se paga sobre la parte del avalúo que supera el monto exento, con una tasa por tramos y en cuatro cuotas al año.
Una propiedad con avalúo bajo el monto exento o con DFL-2 vigente puede pagar casi nada, mientras que otra del mismo precio paga cientos de miles de pesos al año. Desde 2027, además, la vivienda principal de las personas de 65 años o más queda exenta.
Subsidios y financiamiento
Si compras un departamento nuevo, el Estado puede bajarte la tasa del crédito hipotecario en hasta 0,6 puntos porcentuales. Es el subsidio a la tasa, que se pide en el banco junto con la garantía estatal FOGAES y permite financiar hasta cerca del 90% del precio. Aplica a viviendas nuevas en primera venta de hasta 6.000 UF, compradas por personas naturales, y no exige que sea tu primera vivienda.
Se puede sumar con el subsidio habitacional DS1, que baja el monto del crédito pero exige estar en el Registro Social de Hogares, no ser propietario y tener una cuenta de ahorro para la vivienda.
Leer la guía completa → · Ver a qué subsidio puedo optar →
Cómo interpretar el score de inversión de una propiedad
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Una explicación de qué mide un score de inversión de 0 a 100, qué variables lo componen y cómo usarlo para comparar propiedades de forma objetiva antes de decidir.
Errores comunes al comprar para invertir en Chile
(Próximamente)
Un resumen de los errores más frecuentes al evaluar una propiedad como inversión, reuniendo los aprendizajes de todas las guías anteriores en una lista práctica antes de firmar cualquier compra.
Evalúa tu propia inversión
Todos estos cálculos (dividendo, contribuciones con DFL-2, gastos operativos y score de inversión) se pueden hacer automáticamente para cualquier propiedad específica que estés evaluando.
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