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Si estás juntando para el pie de un departamento, el número que más asusta es el 20% que piden los bancos. En un departamento de UF 3.000, eso son UF 600, unos $24,7 millones. El FOGAES existe justamente para bajar esa barrera: con la garantía del Estado, el banco puede financiarte hasta cerca del 90% y tú pones alrededor del 10%.
Lo que casi nadie explica es qué pasa con el dividendo cuando pones menos pie. Esta guía responde las dos cosas.
Qué es el FOGAES
FOGAES significa Fondo de Garantías Especiales. Es un fondo del Estado, creado por la Ley 21.543, que respalda una parte del crédito hipotecario frente al banco. Si el deudor deja de pagar, el fondo cubre parte de la pérdida del banco. Como el banco corre menos riesgo, acepta prestar un porcentaje mayor del precio.
La garantía no es un regalo ni un subsidio en dinero: la deuda sigue siendo tuya completa. Lo que cambia es cuánto te presta el banco.
El FOGAES funciona por programas con plazo. El programa vigente es el de apoyo a la vivienda nueva, que va junto con el subsidio a la tasa hipotecaria. Hubo un programa anterior, en 2023 y 2024, que también cubría viviendas usadas. Ese ya terminó, así que si lees requisitos de esa época no aplican hoy.
Requisitos del FOGAES en 2026
- Vivienda nueva, en primera venta.
- Precio de hasta 6.000 UF. La Ley 21.836, publicada en agosto de 2026, subió el tope desde 4.000 UF.
- Solo personas naturales: no aplica a compras a nombre de una empresa.
- El crédito puede llegar hasta el 90% del valor de la vivienda.
- Disponible hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta que se agoten los cupos de cada banco.
- El banco igual evalúa tu renta y tus deudas: la garantía no reemplaza la aprobación del crédito.
Las condiciones exactas (cupos, bancos participantes y si piden que sea tu primera vivienda) las informa cada banco al cotizar. Pregunta explícitamente por "FOGAES" y "subsidio a la tasa", porque no todos los ejecutivos lo ofrecen de entrada.
10% o 20% de pie: cuánto cambia el dividendo
Tomemos un departamento nuevo de UF 3.000, crédito a 25 años, con la UF a $41.106:
| Pie | Crédito | Tasa | Dividendo en UF | Dividendo en pesos | |
|---|---|---|---|---|---|
| FOGAES + subsidio a la tasa | 10% (UF 300) | UF 2.700 | 3,7% | UF 13,72 | $563.913 |
| FOGAES sin subsidio a la tasa | 10% (UF 300) | UF 2.700 | 4,3% | UF 14,58 | $599.237 |
| Pie tradicional + subsidio a la tasa | 20% (UF 600) | UF 2.400 | 3,7% | UF 12,19 | $501.256 |
| Pie tradicional, sin subsidio | 20% (UF 600) | UF 2.400 | 4,3% | UF 12,96 | $532.655 |
Los montos no incluyen seguros de desgravamen e incendio.
La lectura es simple: el FOGAES te deja entrar con UF 300 menos de ahorro, pero el dividendo queda más alto porque el crédito es mayor. Con la rebaja de tasa, el dividendo con 10% de pie ($563.913) queda solo unos $31.000 sobre el de 20% de pie sin ningún beneficio ($532.655).
Si tu problema es el ahorro y no la renta, el FOGAES te adelanta la compra. Si puedes juntar el 20% sin esperar años, ese pie extra te deja un dividendo más bajo durante todo el crédito.
Para ver cuánto te falta para el pie y en cuántos meses lo juntas, usa la calculadora de ahorro para el pie.
FOGAES y subsidio a la tasa: van juntos
El programa vigente ofrece las dos cosas en el mismo trámite:
- El FOGAES baja el pie que necesitas.
- El subsidio a la tasa baja la tasa en hasta 0,6 puntos durante todo el crédito, con un máximo de 30 años.
Los dos se piden en el banco al tramitar el crédito. No hay que postular aparte ni inscribirse en el Registro Social de Hogares. Si además tienes un subsidio habitacional DS1, el subsidio a la tasa se puede sumar: el detalle está en la guía del subsidio a la tasa.
Antes de ir al banco
- Calcula cuánto te pueden prestar con tu renta líquida en la calculadora de capacidad hipotecaria. El banco suele limitar el dividendo a una parte de tu renta, con o sin FOGAES.
- Baja tus deudas de consumo, porque se descuentan de tu capacidad de pago.
- Elige un proyecto bajo el tope: la vivienda tiene que ser nueva y costar hasta 6.000 UF.
- Cotiza en varios bancos y pide por escrito la tasa con y sin subsidio, y el porcentaje de financiamiento con FOGAES.
Proyectos nuevos que entran en el tope
En PropFact Chile puedes ver proyectos nuevos de la cartera bajo 6.000 UF, con precio por unidad, bono pie y condiciones de pago del pie en cuotas.
Ver proyectos con subsidio a la tasa →
Preguntas frecuentes
¿Qué es el FOGAES? Es el Fondo de Garantías Especiales del Estado. Garantiza al banco una parte de tu crédito hipotecario, lo que le permite financiar hasta cerca del 90% del precio de una vivienda nueva.
¿Con cuánto pie puedo comprar con FOGAES? Con alrededor del 10% del precio, porque el banco puede financiar hasta el 90%. A eso hay que sumar los gastos de la compra, como escritura, notaría, inscripción y tasación.
¿El FOGAES sirve para departamentos usados? No en el programa vigente. Solo aplica a viviendas nuevas en primera venta de hasta 6.000 UF.
¿Hasta cuándo está disponible? Hasta el 31 de mayo de 2028, o antes si los bancos agotan sus cupos.
¿El FOGAES me baja el dividendo? No por sí solo. Te permite poner menos pie, así que el crédito y el dividendo son mayores. Lo que baja el dividendo es el subsidio a la tasa, que viene en el mismo programa.
¿Propfact tramita el FOGAES? No. Lo aplica el banco al aprobar tu crédito. Propfact te ayuda a entender las cifras y a encontrar proyectos que cumplan el tope de precio.
¿Quieres saber a qué beneficios puedes optar? Revisa los subsidios en PropFact Chile.
