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Si estás mirando un departamento nuevo, el Estado puede bajarte la tasa del crédito hipotecario. Se llama subsidio a la tasa de interés, no exige postular a nada y lo aplica el mismo banco que te presta. El problema es que casi nadie explica cuánto cambia realmente el dividendo, ni para quién no sirve.
Este artículo responde las dos cosas con números en UF y en pesos.
Qué es el subsidio a la tasa hipotecaria
Es una rebaja de hasta 0,6 puntos porcentuales en la tasa de interés de un crédito hipotecario para comprar una vivienda nueva. Si el banco te ofrece 4,3% anual, con el subsidio la tasa puede quedar en 3,7%.
Lo creó la Ley 21.748 y lo amplió la Ley 21.836, que subió el tope de precio de las viviendas y la cantidad de cupos. No es un monto que te depositan: es una tasa más baja durante el crédito, y por lo tanto un dividendo más bajo todos los meses.
Viene junto con la garantía estatal FOGAES, que permite que el banco financie hasta cerca del 90% del precio. En la práctica, eso significa comprar con un pie de alrededor de 10% en vez del 20% que piden normalmente los bancos.
Quién puede usarlo
Los requisitos principales son:
- Vivienda nueva, en primera venta, con un precio de hasta 6.000 UF.
- No exige que sea tu primera vivienda: también puede usarlo quien ya es propietario, siempre que compre a su nombre una vivienda nueva en primera venta. Solo una cuota especial, para viviendas de hasta 3.000 UF, pide que sea la primera vivienda.
- Solo personas naturales: no aplica a compras a nombre de una empresa.
- No estar en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos.
- Que queden cupos: son 80.000, hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta que se agoten.
No hay ahorro mínimo fijado por el Estado ni Registro Social de Hogares: el ahorro que necesitas es el pie que pide el banco.
Si ya tienes una propiedad, también puedes optar, siempre que compres como persona natural y no a nombre de una empresa. Por eso el subsidio también sirve a quien compra un departamento nuevo para arrendar. La rebaja dura todo el crédito, con un máximo de 30 años, y se pierde si lo refinancias o lo cambias a otro banco.
Cuánto baja el dividendo: un ejemplo real
Supongamos un departamento nuevo de UF 3.500, crédito a 25 años y una tasa de mercado de 4,3% anual. Con el subsidio y FOGAES, el pie es de 10% (UF 350) y el crédito de UF 3.150:
| Tasa | Dividendo en UF | Dividendo en pesos | |
|---|---|---|---|
| Sin subsidio | 4,3% | UF 17,01 | $699.116 |
| Con subsidio | 3,7% | UF 16,00 | $657.904 |
La diferencia es de unos $41.000 al mes, que en 25 años suman cerca de $12,4 millones al valor de la UF de hoy ($41.106). Los montos no incluyen seguros de desgravamen e incendio.
Hay un detalle que conviene mirar: con un pie del 20% y sin subsidio, el crédito sería de UF 2.800 y el dividendo de UF 15,12 ($621.437). Es decir, el subsidio con FOGAES te deja comprar con la mitad del pie, pero el dividendo queda más alto que si hubieras juntado el 20%. Te pide menos ahorro para entrar, no te asegura un dividendo menor que con más pie.
Se puede sumar con el DS1
El subsidio a la tasa es compatible con los subsidios habitacionales DS1 y DS19. Quien tiene un DS1 baja el monto del crédito con el subsidio y además paga una tasa menor.
Con el mismo departamento de UF 3.500 y un DS1 tramo 4 de UF 400, el crédito baja a UF 2.750. A 3,7%, el dividendo queda en UF 13,97 ($574.361).
El DS1 tramo 4 es para viviendas de hasta 4.000 UF, exige estar en el Registro Social de Hogares, no ser propietario y un ahorro mínimo de 200 UF en una cuenta de ahorro para la vivienda con al menos 12 meses de antigüedad. Se postula en MINVU cuando abre un llamado, y hoy el próximo llamado no tiene fecha confirmada.
Lo que no se suma son dos subsidios habitacionales entre sí, como el DS1 con el DS49. Y no todos los bancos aplican la combinación de la misma forma, así que conviene confirmarlo al cotizar.
Cómo se pide
No hay formulario aparte. El subsidio se pide en el banco al tramitar el crédito hipotecario:
- Cotiza el crédito en varios bancos y pregunta explícitamente por el subsidio a la tasa y la garantía FOGAES.
- Acredita tu renta y el pie. Si vas a sumar un DS1, necesitas tener el certificado de subsidio vigente.
- El banco aprueba el crédito con la tasa rebajada, si cumples los requisitos y quedan cupos.
- Firmas la promesa y la escritura con esas condiciones.
Antes de ir al banco conviene bajar las deudas de consumo, porque cuentan contra tu capacidad de pago. Para saber cuánto te pueden prestar, usa la calculadora de capacidad hipotecaria.
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Preguntas frecuentes
¿El subsidio a la tasa sirve para comprar una segunda propiedad? Sí. La cuota general no exige que sea tu primera vivienda: la vivienda tiene que ser nueva, en primera venta, de hasta 6.000 UF y comprada como persona natural.
¿La rebaja dura todo el crédito? Sí, hasta 30 años. Se pierde si refinancias el crédito o lo cambias a otro banco.
¿Sirve para departamentos usados? No. Solo aplica a viviendas nuevas en primera venta, con un precio de hasta 6.000 UF.
¿Cuánto baja el dividendo? Depende del crédito. Con 0,6 puntos menos de tasa, un crédito de UF 3.150 a 25 años baja de UF 17,01 a UF 16,00 al mes: unos $41.000 menos con la UF de hoy.
¿Necesito estar en el Registro Social de Hogares? Para el subsidio a la tasa, no. Sí lo necesitas si además quieres sumar un DS1.
¿Qué pasa si se acaban los cupos? El banco deja de aplicarlo aunque cumplas los requisitos, y el crédito sigue con la tasa normal. Los cupos son 80.000, hasta el 31 de mayo de 2028.
¿Propfact tramita el subsidio? No. Propfact no tramita ni intermedia: el subsidio a la tasa lo aplica el banco y el DS1 se postula en MINVU. Nosotros te ayudamos a entender las cifras antes de cotizar.
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