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Si ya tienes un departamento y estás pensando en comprar otro para arrendar, probablemente leíste que el subsidio a la tasa hipotecaria es "solo para la primera vivienda". No es así. El reglamento del subsidio no exige que sea tu primera vivienda en la cuota general, y eso cambia los números de una inversión en un departamento nuevo.
Esta guía explica qué dice la norma, cuánto mejora el flujo de un arriendo y en qué casos el beneficio se pierde.
Qué exige el subsidio a la tasa
El subsidio rebaja en hasta 0,6 puntos porcentuales la tasa de un crédito hipotecario. Según el reglamento (publicado en el Diario Oficial el 9 de junio de 2025) y la Ley 21.836, los requisitos son:
- Vivienda nueva, en primera venta: tiene que comprarse directamente a la inmobiliaria.
- Precio de hasta 6.000 UF.
- Comprador persona natural: no aplica a compras a nombre de una sociedad.
- Disponible hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta que se agoten los 80.000 cupos.
Lo que no exige es que sea tu primera vivienda. Esa condición solo existe en una cuota especial para viviendas de hasta 3.000 UF. En la cuota general, quien ya es propietario puede optar igual que cualquier otra persona.
La confusión viene de que el subsidio se anunció como una ayuda para "acceder a la vivienda propia", y muchos medios repitieron que era para la primera vivienda. El texto legal es el que manda.
Cuánto mejora el flujo de un arriendo
Tomemos un departamento nuevo de UF 2.900, con un pie de 20% (UF 580), crédito de UF 2.320 a 25 años y la UF a $41.106:
| Tasa | Dividendo en UF | Dividendo en pesos | |
|---|---|---|---|
| Sin subsidio | 4,3% | UF 12,53 | $514.900 |
| Con subsidio | 3,7% | UF 11,79 | $484.547 |
La rebaja es de unos $30.000 al mes, unos $364.000 al año. En un departamento para arrendar, esa plata va directo al flujo de caja: el arriendo es el mismo, pero sale menos para el banco.
Lo que el subsidio no cambia es el cap rate, porque esa métrica mide la rentabilidad de la propiedad antes del financiamiento. Lo que sí mejora es el cash-on-cash, el retorno sobre el capital que pusiste. Si no tienes claro cómo se calculan, la guía de rentabilidad de arriendo lo explica paso a paso.
En el simulador de PropFact Chile puedes activar el subsidio a la tasa cuando la propiedad es nueva y está bajo el tope, y ver el flujo con y sin la rebaja lado a lado.
Lo que hay que cuidar
- No refinancies. La rebaja dura todo el crédito, con un máximo de 30 años, pero se pierde si refinancias o cambias el crédito a otro banco. Si esperas que las tasas bajen para refinanciar, compara antes cuánto pierdes del subsidio.
- Compra a tu nombre. Si inviertes a través de una sociedad, el subsidio no aplica.
- Solo viviendas nuevas. Un departamento usado, aunque esté bajo 6.000 UF, no califica.
- El banco evalúa igual tu crédito. Si ya tienes un dividendo, se suma a tu carga financiera. Tener otra propiedad no te excluye del subsidio, pero sí puede bajar cuánto te prestan.
- Los cupos se pueden agotar. Cada banco tiene su cuota. Pide por escrito la tasa con subsidio antes de firmar la promesa.
El DS1 no sirve para este caso
Los subsidios habitacionales como el DS1 sí exigen no ser propietario, así que no aplican si ya tienes una vivienda. Lo que sí puede servirte, si te falta pie, es la garantía FOGAES, que viene en el mismo programa que el subsidio a la tasa y permite financiar hasta cerca del 90% del precio.
Proyectos nuevos que califican
La mayoría de los proyectos de la cartera de PropFact Chile están bajo 6.000 UF. En cada proyecto ves los precios por unidad, el arriendo estimado y las condiciones del pie.
Ver proyectos con subsidio a la tasa →
Preguntas frecuentes
¿El subsidio a la tasa sirve para comprar un segundo departamento? Sí. La cuota general no exige que sea tu primera vivienda. La vivienda tiene que ser nueva, en primera venta, de hasta 6.000 UF y comprada como persona natural.
¿Puedo arrendar el departamento que compré con subsidio a la tasa? El reglamento no exige que vivas en la propiedad para la cuota general. Si tienes dudas sobre una condición específica de tu banco, pídela por escrito antes de firmar.
¿Cuánto mejora la rentabilidad de un arriendo? No cambia el cap rate, pero baja el dividendo. Con un crédito de UF 2.320 a 25 años, son unos $30.000 menos al mes, que mejoran el flujo de caja y el retorno sobre tu capital.
¿Puedo usar el subsidio si compro a nombre de mi empresa? No. Solo aplica a personas naturales.
¿Qué pasa si refinancio el crédito? Pierdes la rebaja de tasa. También la pierdes si cambias el crédito a otro banco.
¿Quieres ver el flujo con y sin subsidio de una propiedad concreta? Evalúa tu inversión en PropFact Chile.
